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REGISTRO DE IMÓVEIS
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| O direito de propriedade e a segurança do registro |
A Constituição Federal, em seu artigo 5º, item XXII, garante a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade.
O direito de propriedade, o mais amplo direito que uma pessoa tem sobre uma coisa, dá ao seu titular a faculdade de usar o bem, tirar dele todo o proveito que ele possa oferecer, empregando-o em seu próprio proveito ou de terceiro, podendo aliená-lo, por renda ou doação e, até mesmo, gravá-lo de ônus, como ocorre quando se oferece o bem em garantia de uma dívida.
O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da existência do direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens.
A propriedade, ou domínio, termos que são sinônimos, tem como objeto bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (propriedades artísticas, literárias, científicas ou inventos industriais e de marcas de indústria e comércio). Importante, portanto, é saber o momento em que uma pessoa adquire a propriedade de um bem. Se o objeto é um bem móvel, a propriedade se adquire com sua simples entrega àquele a quem se deseja transmiti-la, ao adquirente. Se o objeto é um bem imóvel, só se adquire pelo registro do contrato no competente Registro de Imóveis.
Existem três outras hipóteses em que a propriedade de um imóvel se adquire independente do registro e que são a acessão, o usucapião e os imóveis que se adquirem pelo direito hereditário, ou seja, no falecimento de uma pessoa, seus herdeiros recebem a propriedade dos bens, tornando-se deles automaticamente proprietários, independentemente do registro, que será necessário, apenas, para efeito de se saber quem são os novos proprietários, dando, assim, continuidade no registro dos nomes dos titulares de domínio. Por estas razões é que se diz: "quem não registra não é dono".
Excetuadas aquelas três hipóteses, a aquisição de um bem imóvel só se dá pelo registro do contrato. Por exemplo, no caso de compra e venda, enquanto o contrato não for registrado o adquirente não é o proprietário do imóvel. Daí a importância do registro na sistemática jurídica imobiliária do Brasil.
O Registro de Imóveis é o cadastro da propriedade imobiliária, demonstrando seu estado atual e por meio dele se realizam todas as mudanças, alterações e extinções dos direitos referentes ao imóvel, com caráter de autenticidade e eficácia. O Registro de Imóveis, além de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence, quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre os imóveis.
Assim, todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral. Todos os títulos de aquisição do direito de propriedade e aqueles que venham onerar o imóvel, como é o caso da hipoteca, devem ser levados ao Registro. O Oficial irá examiná-los e se não forem registráveis, por defeitos ou lacunas, serão devolvidos aos interessados, para complementação e correção. Aos atos do registro tem acesso ilimitado qualquer pessoa do povo, que poderá solicitar certidão ou informações, sem necessidade de dizer ao Oficial o motivo do pedido.
Para segurança na aquisição de bens imóveis, é preciso que, antes da compra, o interessado requeira a certidão do imóvel para ter conhecimento de seu atual estado, se, realmente, aquele que está vendendo é o real proprietário ou se existe algum ônus sobre o imóvel.
De acordo com a lei de Registros Públicos somente são admitidos ao registro escrituras públicas ou escrituras particulares quando autorizadas por lei, atos autênticos de países estrangeiros e títulos judiciais, cartas de sentença, formais de partilha, certidões e Mandatos extraídos de processos judiciais. No Registro de Imóveis são efetuados dois atos, o registro e a averbação, além da matrícula.
O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais.
A averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham alterar o registro e a própria matrícula.
Tanto o registro como a averbação são feitos na matrícula, numerados em seqüência.
Fonte: Manual do Usuário dos Serviços Notariais e Registrais. Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo.
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De acordo com o Artigos 167, 168, 169, 170 e 171 da Lei Federal 6.015/73 são atribuições do Registro de Imóveis:
"Título V - Do Registro de Imóveis
Capítulo I - Das Atribuições
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula serão feitos:
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência
no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestos de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda e compra, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com
o Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) .............................................................;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência de imóvel a sociedade, quando integrar cota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização.
II - a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diverso do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por camcelamento da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenhm influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16
de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta lei;
7) das cédulas hipotecadas;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
13) "ex officio", dos nomes dos logradouros, decretados pelo Poder Público;
14) das sentenças de separação judicial,d e divórcios e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
15) da reratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca regitrada em favor de terceiros;
16) do contrato de locação, para os fins de exercício do direito de preferência.
Art. 168. Na desiganação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.
Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, salvo:
I -as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;
II - os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas;
III - o registro previstos no n. 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n. 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.
Art. 170. O desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo cartório.
Art. 171. Os atos relativos a vias férreas serão registrados no cartório correspondente à estação inicial da respectiva linha."
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